Le Bail à usage d'habitation

Le bail à usage d'habitation est un contrat par lequel une partie, appelée bailleur, s'engage à mettre à la disposition d'une autre partie, appelée locataire, un bien immobilier destiné à l'usage exclusif d'habitation (ou à usage mixte, c'est-à-dire habitation et activité professionnelle) en contrepartie du paiement d'un loyer et, le cas échéant, de charges locatives.

Ce contrat est régi principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui établit un cadre protecteur pour les deux parties, notamment en matière de droits, d'obligations et de résiliation.

Quelle est la durée du bail ?

Durée initiale du bail 📜

Personne physique ou assimilée (SCI familiale, indivision) : minimum 3 ans.

Personne morale (ex. entreprise) : minimum 6 ans.

Reconduction et renouvellement 🔄

Reconduction tacite :

Le bail se poursuit si aucune des parties ne donne congé.
Durée : 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (bailleur personne morale).
La durée est déterminée par la qualité du bailleur au moment de la reconduction.

Renouvellement :

Possible pour une durée au moins égale à celle du bail initial (3 ou 6 ans).
Exception : en cas de convention avec l’ANAH (logements sociaux ou intermédiaires), le bail peut être renouvelé sous des conditions spécifiques.

Bail à durée réduite 🕒

Exceptionnellement, un bail peut être conclu pour une durée inférieure à 3 ans (minimum 1 an) si le bailleur a besoin de récupérer le logement pour des raisons familiales ou professionnelles précises.

Ces raisons doivent être mentionnées dans le contrat et confirmées au locataire 2 mois avant le terme.

Si l’événement justifiant la durée réduite ne se réalise pas, le contrat est automatiquement prolongé à 3 ans.

Quel est le champ d'application de la loi de 1989 (bail à usage d'habitation)?

Principes généraux ⚖️

Les relations entre bailleur et locataire sont encadrées par des règles d’ordre public.

La loi s’applique aux locations à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation).

Elle concerne les résidences principales occupées au moins 8 mois par an, sauf exceptions (raisons professionnelles, santé, force majeure).

Les locaux accessoires (garage, jardin, places de stationnement) loués par le même bailleur sont également inclus.

Locaux où la loi s’applique pleinement ✅

La loi s’applique à toutes les locations d’habitation ou d’usage mixte constituant la résidence principale du locataire.

Elle écarte les règles générales du Code civil et celles de la loi de 1948, sauf mention contraire dans le contrat.

Locaux exclus du champ d’application ❌

Certaines locations sont exclues, comme :

Les locations-accessions.
Les logements foyers.
Les résidences secondaires.
Les logements liés à un emploi ou aux travailleurs saisonniers

Les contrats spécifiques peuvent cependant intégrer certaines dispositions de la loi, comme les normes de décence ou l’état des lieux.

Cas particuliers ⚠️

Locaux à usage mixte (pro + habitation) 🏢🏡 :

Ces locaux doivent être utilisés au moins partiellement comme habitation principale pour bénéficier du statut.

Si le locataire n’occupe pas le local à usage d’habitation à la fin du bail, il ne peut demander un renouvellement.

Logements meublés 🛋️ :

Les logements meublés à usage de résidence principale sont soumis aux articles 25-3 à 25-11.

Les baux mobilité (courte durée) suivent les articles 25-12 à 25-18.

Logements conventionnés 🏠 :

Les logements HLM non conventionnés et les logements soumis à des accords spécifiques sont soumis partiellement à la loi.

Les règles sur le loyer, la durée du bail ou la résiliation sont souvent adaptées.

Logements soumis à la loi de 1948 📜 :

Ces logements restent majoritairement régis par cette loi, mais certaines dispositions de la loi de 1989 peuvent s’appliquer.

Exceptions particulières 🌟

En cas de décès ou d’abandon du locataire, le bail peut être transféré sous conditions.

Les bénéficiaires doivent remplir des critères de ressources et d’adéquation entre logement et taille du ménage.

Ces conditions ne s’appliquent pas au conjoint, au partenaire de PACS ou au concubin notoire, ni à certains proches (ascendants, personnes handicapées ou âgées de plus de 65 ans).

A quoi sert le cautionnement ? (Caution)

Définition du cautionnement ✍️

Le cautionnement est une garantie extrinsèque permettant au bailleur de s’assurer que, en cas de défaillance du locataire, les obligations contractuelles seront exécutées.

Champ d'application du cautionnement 📜

Selon l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 sur les sûretés) :

Interdiction générale : Le cautionnement ne peut être demandé par un bailleur ayant souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations locatives, sauf exceptions :
- Logement loué à un étudiant ou à un apprenti.
Exceptions au dépôt de garantie : Cette interdiction ne s’applique pas au dépôt de garantie.

Le texte précise également que si le bailleur est une personne morale (autre qu'une société civile entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré), le cautionnement ne peut être exigé que dans deux cas :

Si la caution est apportée par un organisme figurant dans la liste du décret n° 2009-1659 (ex. fonds de solidarité logement, organismes agréés, associations).
Si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse d’enseignement supérieur.

💡 Obligation d'acceptation : Le bailleur ne peut refuser une caution au motif qu’elle n’a pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Régime du cautionnement ⚖️

Durée de l'engagement ⏳

Durée déterminée : L’engagement prend fin à l’échéance prévue.

Durée indéterminée : La caution peut résilier unilatéralement, mais la résiliation ne prend effet qu’à la fin du contrat de location (initial, reconduit ou renouvelé).

En cas de vente du bien 🏠

Le cautionnement est transmis de plein droit au nouvel acquéreur comme un accessoire de la créance de loyer, sauf stipulation contraire (art. 2290 et 2292 du Code civil).

Mise en œuvre du cautionnement 🚨

Le bailleur doit signifier un commandement de payer à la caution dans les 15 jours suivant celui adressé au locataire.

En cas de non-respect de ce délai, la caution ne sera pas tenue des pénalités ou intérêts de retard (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Formalisme requis 📝

Acte de cautionnement

La caution signe un acte précisant :

Le montant du loyer.
Les conditions de révision.

Une mention manuscrite conforme à l'article 2297 du Code civil est exigée, indiquant :

L’engagement à payer le créancier en cas de défaillance du débiteur.
La limite de l’engagement (en principal et accessoires, en chiffres et en lettres).

Bénéfices de discussion et de division

Si ces bénéfices sont exclus, la caution doit en avoir conscience et le mentionner explicitement dans l’acte.

Remise des documents 📂

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.

📌 Sanction

Le non-respect des formalités entraîne la nullité du cautionnement, que ce soit pour un engagement à durée déterminée ou indéterminée.

La procédure d'Expulsion

L'expulsion est une procédure civile d’exécution permettant de faire sortir une personne d’un lieu qu’elle occupe sans droit, en vertu d’un titre exécutoire. Elle peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique.

Quelles sont les conditions générales de l'expulsion ?

Règles générales ⚖️

Un titre exécuoitre est nécessaire poru pouvoir procéder à l'expulsion. Il peut s'agir d'une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.

L’expulsion doit être précédée par un commandement de libérer les lieux, signifié par un commissaire de justice.

Règles spéciales pour les lieux habités ou professionnels 🏢

Un délai de deux mois doit être respecté avant l’expulsion, prorogeable jusqu’à trois mois en cas de circonstances exceptionnelles

Trêve hivernale : Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues, sauf exceptions (relogement assuré ou occupation illicite)

Intervention du préfet

Il est obligatoire d'informer la commission de prévention des expulsions locatives et permettre une éventuelle demande de relogement.

Comment se déroule les opérations d'expulsion ?

Intervention du commissaire de justice 🚪

Certaines règles générales ne s’appliquent pas à l’expulsion (ex. délais d’entrée dans les lieux).

Le concours de la force publique est requis.

Lors des opérations un procès-verbal d’expulsion dressé et remis à l’expulsé.

Sort des biens mobiliers 📦

Les meubles sont inventoriés et entreposés si nécessaire. Ils peuvent être vendus ou réputés abandonnés après un délai de deux mois.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?

Le délai d'une procédure d'expulsion dépend de plusieurs facteurs, notamment la nature du bail (habitation, commercial), la cause de l'expulsion (loyers impayés, troubles, fin de bail), et la réactivité des parties concernées. Voici les grandes étapes et les délais associés :

1️⃣ Mise en demeure et commandement de payer (si loyers impayés)

Délai 📅 2 mois

Le propriétaire doit adresser un commandement de payer via huissier.
Le locataire a 2 mois pour régler sa dette ou demander des délais au juge.
Si une clause résolutoire est prévue dans le bail, la résiliation est automatique après ce délai.

2️⃣ Assignation en justice

Délai 📅 2 à 6 mois

Si le locataire ne règle pas, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire.
L'audience est fixée sous 2 à 6 mois, selon la surcharge du tribunal.

3️⃣ Jugement d’expulsion

Délai 📅 1 mois minimum

Un fois le jugement rendu il faut le signifié au locataire, lequel dispose alors d'un délai d'un mois pour faire appel.
Le juge peut accorder des délais de paiement ou d’expulsion (jusqu’à 3 ans).

4️⃣ Commandement de quitter les lieux

Délai 📅 2 mois

Si le locataire ne part pas, un huissier lui délivre un commandement de quitter les lieux avec 2 mois pour partir volontairement.

5️⃣ Expulsion avec intervention de la force publique

Délai 📅 variable

Si le locataire reste, l’huissier demande l’intervention de la préfecture.
L’État peut accorder un délai supplémentaire ou refuser l'expulsion.

Durée totale estimée ⏳ entre 6 mois et plus d’1 an selon les recours et les délais accordés.

Trêve hivernale ⚠️ interdiction d'expulser entre 1er novembre et 31 mars, sauf exceptions (squats, violences, relogement possible).

La copropriété

La copropriété est un régime juridique qui s'applique aux immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (les copropriétaires). Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967.

Chaque copropriétaire détient :

Une partie privative (son appartement, son garage, etc.).
Une quote-part des parties communes (escaliers, ascenseur, toiture…), exprimée en tantièmes ou millièmes.

L’ensemble des copropriétaires constitue le syndicat des copropriétaires, qui prend les décisions concernant l’immeuble en assemblée générale (AG).

🏛️ Les assemblées générales du syndicat des copropriétaires

1️⃣ Convocation & Organisation

L’AG est convoquée au moins une fois par an par le syndic. Elle suit plusieurs règles :

📅 Convocation : envoyée au moins 21 jours avant avec l’ordre du jour et les documents nécessaires.
🏠 Lieu : souvent sur place ou dans un local prévu à cet effet.
✋ Votes : se font en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire.

2️⃣ Les règles de majorité pour voter

Les décisions sont prises selon différentes majorités :

Majorité simple (article 24) → décisions courantes (budget prévisionnel, entretien...).
Majorité absolue (article 25) → travaux importants, désignation du syndic.
Double majorité (article 26) → travaux lourds impactant l’immeuble (ex. modification de la destination de l’immeuble).
Unanimité → modifications majeures (division d’un lot, changement de répartition des charges...).

⚖️ Que se passe-t-il si tous les copropriétaires ne sont pas présents ou représentés ?

💡 Cas où la majorité des tantièmes est représentée (mais pas tous les copropriétaires)
Si une décision requiert une majorité simple (article 24), le vote peut se faire normalement.

👉 Si la décision requiert la majorité absolue (article 25) :

Si elle est atteinte dès le premier vote, la décision est adoptée ✅.
Si elle n'est pas atteinte, mais que la majorité simple est obtenue, un second vote peut être organisé immédiatement (article 25-1), cette fois à la majorité simple.

👉 Si une décision requiert une double majorité ou l’unanimité et que tous les copropriétaires ne sont pas présents, cela peut bloquer le vote.

⚠️ Conséquence en cas de manque de quorum

L’AG peut se tenir sans un minimum de présents. Mais si aucune majorité nécessaire n’est atteinte, certaines décisions ne pourront pas être prises.
Un copropriétaire absent peut contester certaines décisions devant le tribunal si elles lui portent préjudice.

En résumé : tant que la majorité requise en tantièmes est atteinte, l’AG peut valablement délibérer, mais certaines décisions (notamment celles requérant des majorités renforcées) pourraient être bloquées ou nécessiter une nouvelle assemblée.

CONTACTEZ-MOI

antoine.pierre@lk-avocats.fr

0620296719

MENTIONS LEGALES :

Siège social : 14 rue des sirènes, 34470 PEROLS

Téléphone : 06 20 29 67 19

Adresse Mail : antoine.pierre.avocats@gmail.com

Représentant légal : N° de SIRET : 94786394000013

POLITIQUE DE CONFIDENTIALITE

Les dispositions de la loi n° 78-87 du 6 janvier 1978, la loi n° 2004-801 du 6 août 2004, de l’article L. 226-13 du Code pénal et de la Directive Européenne du 24 octobre 1995 protègent les données personnelles. L'utilisation de ce site peut entraîner le recueil des données suivantes : l’URL des liens par l’intermédiaire desquels l’utilisateur a accédé au site , le fournisseur d’accès de l’utilisateur, l’adresse de protocole Internet (IP) de l’utilisateur. Les informations personnelles relatives à l’utilisateur ne sont recueillies que pour le besoin de certains services proposés par le site . L’utilisateur fournit ces informations en toute connaissance de cause, notamment lorsqu’il procède par lui-même à leur saisie.

Conformément aux dispositions des articles 38 et suivants de la loi 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, tout utilisateur dispose d’un droit d’accès, de rectification et d’opposition aux données personnelles le concernant, en effectuant sa demande écrite et signée, accompagnée d’une copie de sa pièce d’identité et de sa signature, en précisant l’adresse à laquelle la réponse doit être envoyée.

Aucune donnée personnelle de l’utilisateur du site n’est publiée à l’insu de l’utilisateur, échangée, transférée, cédée ou vendue sur un support quelconque à des tiers.